Algemeen

Gemeente Haarlem

Waardebepaling Wet WOZ

WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. Elk jaar wordt een WOZ-waarde vastgesteld voor onroerende zaken zoals woningen en bedrijfspanden.

U vindt de WOZ-waarde van uw pand op de gemeentelijke belastingaanslag.

Op grond van de Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ), is de waarde vastgesteld naar de waardepeildatum van 1 januari 2016. Deze waarde gebruikt de gemeente voor de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB). Door de Belastingdienst wordt deze waarde gebruikt voor bijvoorbeeld het vaststellen van het ‘eigen woningforfait’ en door het Waterschap voor het vaststellen van de ‘watersysteemheffing gebouwd’. Verder wordt deze waarde bij huurwoningen gebruikt bij het bepalen van de hoogte van de huur.

Eigenaren en huurders/gebruikers

Zowel eigenaren als huurders/gebuikers vinden de WOZ-waarde op de aanslag gemeentelijke belastingen. Deze WOZ-waarde wordt gebruikt voor het bepalen van de hoogte van de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB). Alleen voor huurders/gebruikers van woningen geldt dit niet. Voor huurders van woningen wordt de WOZ-waarde gebruikt om de hoogte van de huur te bepalen. Informatie over het bepalen van de huurhoogte kunt u krijgen bij uw verhuurder of op de website www.huurcommissie.nl.

Taxatieverslag

Een taxatieverslag is een toelichting op de vastgestelde WOZ-waarde. Uw taxatieverslag kunt u via deze site raadplegen. Om in te loggen heeft u uw Burgerservicenummer (BSN) nodig en het aanslagnummer. 

Bedrijven kunnen gebruik maken van de op het aanslagbiljet opgenomen inlogcode (subjectnummer) en het aanslagnummer.

De waardebepaling

Op grond van de Wet WOZ is de gemeente verplicht om naar de toestand van 1 januari 2017 de waarde van alle onroerende zaken binnen de gemeente vast te stellen. Hierbij geldt het prijspeil van 1 januari 2016. Voor het vaststellen van de waarde gebruikt de gemeente de Waarderingsinstructie zoals deze is vastgesteld door de Waarderingskamer (toezichtorgaan op de uitvoering door de gemeente van de Wet WOZ).  

Veelgestelde vragen

Hoe kan ik bezwaar maken tegen mijn WOZ-beschikking

Bezwaar tegen uw WOZ-waarde? Eerst even bellen!

Als u na ontvangst van uw waardebeschikking overweegt om bezwaar in te gaan dienen, dan kunt u tot 5 weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking, eerst nog telefonisch contact met de gemeente Haarlem opnemen. Nadat u uw grieven kenbaar heeft gemaakt wordt u binnen ongeveer 5 werkdagen teruggebeld door de taxateur die de waarde van uw pand heeft vastgesteld. U krijgt dan uitleg over deze waardevaststelling en kunt u uw grieven bespreken. Mogelijk kunt u zich vinden in deze uitleg en is een bezwaarschrift niet verder nodig. Eventuele correcties kunnen in overeenstemming met elkaar direct verwerkt worden.

Digitaal

Het is mogelijk om bezwaar in te dienen. U kunt met uw Burger Service Nummer (BSN) in combinatie met het aanslagnummer deze toepassing gebruiken. Bedrijven kunnen zich aanmelden met het subjectnummer (staat op het aanslagbiljet) en het aanslagnummer. U kunt bezwaar aantekenen tegen de WOZ-waarde en/of tegen één of meer aan u opgelegde aanslagen. Als u bezwaar wilt maken moet u dit wel binnen 6 weken na de dagtekening van het aanslagbiljet doen. Na verzending krijgt u via e-mail een ontvangstbevestiging.

Reactieformulier

Door het invullen van het bij het aanslagbiljet gevoegde reactieformulier kunt u op eenvoudige wijze bezwaar aantekenen tegen de vastgestelde waarde van de WOZ-beschikking of tegen één of meer aan u opgelegde aanslagen. Als u bezwaar wilt maken dan moet u het reactieformulier binnen zes weken na de dagtekening van het aanslagbiljet ingevuld en ondertekend terugsturen naar de Inspecteur Belastingen, Postbus 796, 2130 AT te Hoofddorp.

Bezwaarschrift

Als u geen gebruik wenst te maken van het reactieformulier dan kunt u uiteraard ook per brief bezwaar indienen. Dit bezwaarschrift richt u aan de Inspecteur Belastingen, Postbus 796, 2130 AT te Hoofddorp. U moet dit binnen zes weken na de dagtekening van het aanslagbiljet doen. U wordt ten behoeve van de administratieve verwerking verzocht om het reactieformulier ook mee te sturen.

Zes weken

Als u het niet eens bent met de vastgestelde waarde of met één of meer van de aanslagen dan moet u het digitale bezwaar/reactieformulier/bezwaarschrift binnen zes weken na de dagtekening van het aanslagbiljet verzenden. De wet bepaalt namelijk dat, als u uw bezwaar niet binnen die zes weken heeft verzonden, het niet meer ontvankelijk is. Dit betekent dat uw bezwaarschrift niet meer in behandeling hoeft te worden genomen. Als besloten wordt om tot ‘ambtshalve' behandeling van uw bezwaar over te gaan dan kunt u alleen nog beroep instellen tegen de niet-ontvankelijkheid en niet tegen de uitkomst van de ambtshalve behandeling.

Ik heb de nieuwe WOZ-beschikking ontvangen terwijl ik tegen de vorige WOZ-waarde nog een bezwaar/beroep heb lopen. Wat nu te doen?

Het door u ingediende bezwaar/beroep is gericht tegens de waardevaststelling met een ander waardepeil (belastingjaar 2016 heeft een waardepeil van 1 januari 2015).

Door middel van een algehele hertaxatie heeft opnieuw een waardevaststelling plaats gevonden, nu naar het waardepeil van 1 januari 2016. Omdat sprake is van een nieuwe waardevaststelling is besloten om de WOZ-beschikking en de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het belastingjaar 2017 te versturen.

Als u na ontvangst van deze nieuwe waardebeschikking overweegt om opnieuw bezwaar in te gaan dienen, dan kunt u tot 5 weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking, eerst nog telefonisch contact met de gemeente Haarlem opnemen. Nadat u uw grieven kenbaar heeft gemaakt wordt u binnen ongeveer 5-7 werkdagen teruggebeld door de taxateur die de waarde van uw pand heeft vastgesteld. U krijgt dan uitleg over deze waardevaststelling en kunt u uw grieven bespreken. Mogelijk kunt u zich vinden in deze uitleg en is een bezwaarschrift niet verder nodig. Eventuele correcties kunnen in overeenstemming met elkaar direct verwerkt worden.

Digitaal

Het is mogelijk om digitaal bezwaar in te dienen. U kunt met uw Burger Service Nummer (BSN) in combinatie met het aanslagnummer deze toepassing gebruiken. Bedrijven kunnen zich aanmelden met het subjectnummer (staat op het aanslagbiljet) en het aanslagnummer. U kunt bezwaar aantekenen tegen de WOZ-waarde en/of tegen één of meer aan u opgelegde aanslagen. Als u bezwaar wilt maken moet u dit wel binnen 6 weken na de dagtekening van het aanslagbiljet doen. Na verzending krijgt u via e-mail een ontvangstbevestiging.

Reactieformulier

Door het invullen van het bij het aanslagbiljet gevoegde reactieformulier kunt u op eenvoudige wijze bezwaar aantekenen tegen de vastgestelde waarde van de WOZ-beschikking of tegen één of meer aan u opgelegde aanslagen. Als u bezwaar wilt maken dan moet u het reactieformulier binnen zes weken na de dagtekening van het aanslagbiljet ingevuld en ondertekend terugsturen naar de Inspecteur Belastingen, Postbus 796, 2130 AT te Hoofddorp.

Bezwaarschrift 

Als u geen gebruik wenst te maken van het reactieformulier dan kunt u uiteraard ook per brief bezwaar indienen. Dit bezwaarschrift richt u aan de Inspecteur Belastingen, Postbus 796, 2130 AT te Hoofddorp. U moet dit binnen zes weken na de dagtekening van het aanslagbiljet doen. U wordt ten behoeve van de administratieve verwerking verzocht om het reactieformulier ook mee te sturen.

Zes weken

Als u het niet eens bent met de vastgestelde waarde of met één of meer van de aanslagen dan moet u het digitale bezwaar/reactieformulier/bezwaarschrift binnen zes weken na de dagtekening van het aanslagbiljet verzenden. De wet bepaalt namelijk dat, als u uw bezwaar niet binnen die zes weken heeft verzonden, het niet meer ontvankelijk is. Dit betekent dat uw bezwaarschrift niet meer in behandeling hoeft te worden genomen. Als besloten wordt om tot ‘ambtshalve' behandeling van uw bezwaar over te gaan dan kunt u alleen nog beroep instellen tegen de niet-ontvankelijkheid en niet tegen de uitkomst van de ambtshalve behandeling.

Is in de WOZ-waarde mijn dakkapel, nieuwe schuur of verbouwing ook meegenomen?

Door wetgeving (Wet waardering onroerende zaken) is de gemeente verplicht om naar de toestand op 1 januari 2017 de waarde van alle onroerende zaken vast te stellen. Hierbij geldt het waardepeil van 1 januari 2016. Als uw dakkapel, nieuwe schuur of verbouwing vóór 1 januari 2017 klaar was, is hiermee bij de waardevaststelling rekening gehouden. U kunt dit op het taxatieverslag raadplegen binnen de rubriek 'Overige onderdelen'.

Wat moet ik doen als ik de WOZ-beschikking nog niet heb ontvangen en voor 1 mei aangifte moet doen bij de Belastingdienst?

Voor 1 mei 2017 moet u uw aangifte over het belastingjaar 2016 verzorgen. Als u een nieuwbouwwoning heeft gekocht waarvoor nog geen WOZ-beschikking is afgegeven, schat u de waarde van de woning zelf. U kunt hierbij uitgaan van de waarde die de woning op het waardepeil van 1 januari 2015 zou hebben gehad. Deze waarde kunt u vaststellen door te kijken naar de waarde van soortgelijke woningen. Hiervoor kunt het WOZ-waardeloket raadplegen. Als u later wel een WOZ-beschikking krijgt en hieruit blijkt dat u de waarde te hoog of te laag heeft ingeschat, neem dan contact op met de eenheid van de Belastingdienst waar u onder valt.

Hoe vindt de waardebepaling plaats?

De waardebepaling

Op grond van de Wet WOZ is de gemeente verplicht om naar de toestand van 1 januari 2017 de waarde van alle onroerende zaken binnen de gemeente vast te stellen. Hierbij geldt het prijspeil van 1 januari 2016. Voor het vaststellen van de waarde gebruikt de gemeente de Waarderingsinstructie zoals deze is vastgesteld door de Waarderingskamer (toezichtorgaan op de uitvoering door de gemeente van de Wet WOZ). Hieronder volgt een beknopte uitleg over de waardevaststelling van woningen.

Objectkenmerken

Voor alle woningen zijn objectkenmerken vastgesteld. De belangrijkste objectkenmerken zijn:

  • kadastrale gegevens
  • soort woning (bijvoorbeeld flat, boven- of benedenwoning, vrijstaande woning, rijtjes woning)
  • buurt
  • overige kenmerken (bijvoorbeeld een dakkapel of losstaande berging/schuur)
  • bouwjaar (jaar waarin de woning is opgeleverd voor bewoning)
  • inhoud van hoofdgebouw in m³ (vastgesteld volgens een vaste meetinstructie)

Marktgegevens

Naast de objectkenmerken zijn ook de marktgegevens (verkoopgegevens) verzameld en geanalyseerd. Hierbij kunt u denken aan:

  • beoordelen of er sprake is van een reële transactie (geen familieverkoop of verkoop op een veiling)
  • beoordelen of de objectgegevens van het verkochte object overeenstemmen met de geregistreerde gegevens
  • analyseren van de verkoopprijs aan de hand van de voor dat object vastgestelde waarde om inzicht te geven in bijvoorbeeld de algemene marktontwikkeling sinds de waardepeildatum

De marktgegevens worden gebruikt om het prijsniveau binnen de gemeente te bepalen en om de vastgestelde waarde te onderbouwen.

Hoe lang blijft deze waarde geldig ?

De waarde zoals deze is vastgesteld naar de prijspeildatum van 1 januari 2016 is alleen voor het belastingjaar 2017 geldig. Voor het volgende belastingjaar vindt weer een nieuwe waardevaststelling plaats, dan naar de prijspeildatum van 1 januari 2017.

Is bij de waardevaststelling rekening gehouden met vliegtuiglawaai, palenpest of iets dergelijks?

Ja. De waardevaststelling is in belangrijke mate gebaseerd op gerealiseerde verkoopprijzen van panden die bij u in de buurt liggen. Bij deze verkoopprijzen spelen de plaatselijke omstandigheden, zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van palenpest en/of het vliegtuiglawaai, een rol. De gerealiseerde verkoopprijzen geven daarmee de marktwaarde aan van woningen die in een bepaald gebied liggen.

Waarom ontvang ik als huurder van een woning de WOZ-beschikking?

Met ingang van 2016 sturen gemeenten WOZ-beschikkingen ook aan huurders van woningen. Dit hangt samen met de wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS). De WOZ-waarde speelt daarbij een grotere rol bij het bepalen van de maximale huurprijs van woningen. Dat is voornamelijk het geval bij huurwoningen in de gereguleerde sector. Voor meer informatie kunt u uw verhuurder of de website www.huurcommissie.nl raadplegen.

Wat moet ik doen als voor de 'voorlopige teruggaaf 2017' een andere WOZ-waarde is gebruikt?

U hoeft dan niets te doen. De Belastingdienst krijgt van de gemeente binnenkort uw nieuwe vastgestelde waarde. Daarna zal de Belastingdienst controleren of de voor/door u opgegeven waarde en de nu ontvangen waarde veel van elkaar afwijken. Ziet de Belastingdienst redenen om uw voorlopige teruggave aan te passen, dan krijgt u hiervan automatisch bericht. Als u wilt kunt u hierover zelf contact opnemen met:

  • de Belastingdienst
  • Belastingtelefoon particulieren
  • Telefoonnummer (0800) 0543

Waarom ontvang ik een WOZ-beschikking voor een nog in aanbouw zijnde woning?

Op basis van de Wet waardering onroerende zaken is de gemeente ook verplicht om de waarde vast te stellen van nog niet voltooide nieuwbouw. Deze waarde zal gebruikt worden als de heffingsgrondslag voor de OZB. Het jaar nadat uw nieuwbouw voltooid is ontvangt u een nieuwe WOZ-beschikking over de volledige waarde van uw woning.

Waarom heb ik nog geen WOZ-beschikking ontvangen?

Nog niet van alle onroerende zaken is een nieuwe waarde naar het waardepeil van 1 januari 2016 vastgesteld. Dit kan het geval zijn bij recente nieuwbouw en bij verbouw of bijbouw. Als de waarde van deze woningen alsnog is vastgesteld en door een WOZ-beschikking is bekendgemaakt, is daarmee ook de heffingsgrondslag voor de OZB vastgesteld. De WOZ-beschikking en de bijbehorende aanslag OZB worden gecombineerd op één biljet verzonden.

Waarom is de waarde van mijn nieuwbouwwoning hoger vastgesteld dan de door mij betaalde koopprijs?

Bij de waardevaststelling van nieuwbouwwoningen kan niet automatisch worden aangesloten bij de aankoopprijs van de woning. Deze aankoopprijs is één van de factoren die bij de bepaling van de waarde van een nieuwbouwwoning in aanmerking wordt genomen, maar is niet automatisch de WOZ-waarde. Andere factoren die bij de bepaling van deze waarde een rol kunnen spelen zijn bijvoorbeeld:

  • de kosten van meerwerk tijdens de bouw
  • de kosten van aanvullende werkzaamheden na oplevering (vooral bij casco-oplevering)
  • kosten van tuininrichting
  • eventuele verkoopprijzen van met de nieuwbouwwoning vergelijkbare woningen

Daarnaast kan de aankoopprijs lager zijn geweest door overheidsingrijpen (bijvoorbeeld subsidiëring van de grondprijs). Dit kan ertoe hebben geleid dat de vastgestelde waarde hoger is dan de aankoopprijs.

Waar wordt deze waardevaststelling voor gebruikt?

De vastgestelde waarde wordt voor het belastingjaar 2017 door de gemeente gebruikt voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen, door de Belastingdienst bijvoorbeeld voor het eigenwoning-forfait en de erfbelasting en door het Waterschap voor de heffing ‘watersysteemheffing gebouwd’.

Waarom ontvang ik een WOZ-beschikking?

De gemeente heeft alle onroerende zaken binnen de gemeente opnieuw getaxeerd, dit naar de prijspeildatum van 1 januari 2016. Deze waardevaststelling wordt bekendgemaakt door de WOZ-beschikking. De vastgestelde waarde wordt voor het belastingjaar 2017 door de gemeente gebruikt voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen.